El mercado hipotecario está viviendo muchos cambios en los primeros meses de 2024. Un nuevo rumbo que se está materializando tanto en la firma de nuevas operaciones como en el tipo de préstamo elegido por los consumidores y en la estrategia comercial de los bancos.

Según los datos de los notarios, en enero se formalizaron 22.452 hipotecas para la compra de vivienda, con un avance del 7,6% interanual, mientras que en febrero se rubricaron otras 23.682, un 15,3% por encima respecto al segundo mes de 2023. Estos dos repuntes consecutivos han roto con un año consecutivo de descensos, y dejan entrever que el mercado ya ha digerido la racha de subidas de los tipos de interés.

Además del giro de las operaciones, otra tendencia que se está imponiendo es el freno de los movimientos de hipotecas entre entidades financieras para mejorar las condiciones iniciales y del tirón que habían despertado los préstamos mixtos entre los consumidores en plena escalada tanto del euríbor como de las ofertas a tipo fijo.

Estas son dos de las principales lecturas que se extraen del último informe de idealista/hipotecas, referente al primer trimestre de 2024, que muestra que apenas el 10,2% de las operaciones de financiación en las que ha intermediado el bróker hipotecario de idealista entre enero y marzo estaba relacionada con la mejora de las condiciones de una hipoteca ya firmada, bien mediante una subrogación (cuando un consumidor mueve su préstamo de banco) o la cancelación y posterior firma de un nuevo contrato hipotecario con otra entidad.

Si miramos la serie histórica de idealista/hipotecas, se trata del dato más bajo desde el pasado mes de julio y arroja la primera caída de este tipo de operaciones desde 2022. De hecho, su peso actual es la mitad que el registrado en los meses de agosto y octubre, cuando los cambios de hipoteca representaron una de cada cinco firmas intermediadas por idealista/hipotecas.

Los datos del bróker de idealista también muestran una moderación de la demanda en mejorar su préstamo hipotecario. En lo que llevamos de mes, sin ir más lejos, las solicitudes relacionadas con este tipo de operación apenas han representado un 7,8% del volumen total, frente al 20-21%% que llegaron a suponer entre julio y octubre de 2023, justo cuando el Banco Central Europeo (BCE) anunció sus últimas subidas de los tipos de interés y dejó la tasa rectora en el 4,5%, su nivel más alto desde 2001.

Por tanto, en apenas medio año la demanda para mejorar las condiciones de las hipotecas ha caído en dos terceras partes y todo apunta a que esta pérdida de interés por parte de los consumidores tendrá un reflejo en las estadísticas de los próximos meses.

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, explica que “el frenazo en el volumen de peticiones de estudio y formalización de operaciones de cambio de hipoteca se debe a dos factores fundamentales: por un lado, que se cumple ya más de un año desde el inicio del ciclo de subida de tipos, y por lo tanto muchos hipotecados que ya han hecho los deberes y actualizado sus hipotecas no se ven en la necesidad de hacerlo ahora; por otro, la expectativa de bajada de tipos anunciada a bombo y platillo a finales de año pasado ha surtido un efecto inmediato en las expectativas de quienes aún tienen una hipoteca variable, y prefieren esperar a que una futura bajada de tipos se vea reflejada en una reducción de sus cuotas hipotecarias”.

También constatan la desaceleración de los cambios de hipoteca los datos del Banco de España, que sitúan el importe de las renegociaciones de los préstamos en 328 millones de euros en febrero, el mismo dato que en el segundo mes del año pasado y lejos de los 558 millones de euros contabilizados el pasado noviembre. En términos absolutos, es el dato más bajo desde abril de 2023.

Para Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el principal motivo que hay detrás de la desaceleración en el número de subrogaciones o cambio de entidad es el dato actual se compara “con un año muy dinámico en este tipo de operaciones, donde algunos prestatarios prefirieron cambiar de banco para mejorar sus condiciones financieras y cubrirse del riesgo de tipo de interés en plena subida del euríbor”.

El cambio de tendencia también es la impresión de María Teresa Barea, decana del Colegio Notarial de Andalucía, que afirma que, en su notaría de Granada, “después de unos meses en los que se han formalizado muchísimas renovaciones de préstamos hipotecarios y subrogaciones activas por cambio de acreedor, ahora estamos quizá al inicio de una fase en la que esos dos tipos concretos de operaciones se han relajado un poco. Se siguen formalizando muchas más que en otros periodos de bonanza económica o de menor dureza en las condiciones financieras, pero es verdad que en comparación con trimestres anteriores se ha relajado la cuestión”.

Barea también añade que influye el hecho de que “el euríbor parece haber tocado el techo y ya está en fase de meseta y con perspectivas de bajada", al tiempo que se está produciendo una "actualización de las condiciones financieras de las entidades para adaptarse a la nueva realidad económico-financiera. Y al final esto hace que la decisión de cambio de entidad, y también las operaciones de mejora dentro del mismo banco (novaciones), se ralenticen e incluso que haya familias que abandonen esa idea. Es indudablemente que ahí está la razón de que se formalicen menos operaciones que hace unos meses”.

Según los datos del Consejo General del Notariado, tanto las subrogaciones como las novaciones (operación basada en la mejora de una hipoteca con el mismo banco), alcanzaron el pasado diciembre máximos anuales, con más de 10.600 operaciones conjuntas. Pero todavía no tienen disponibles las cifras de los primeros meses de 2024.

Los cambios se están produciendo en un momento de estabilidad del euríbor, que en las últimas semanas se está moviendo entre el 3,6% y el 3,7%, a la espera de que el Banco Central Europeo (BCE) flexibilice su política monetaria y empiece a bajar los tipos de interés en la eurozona, que llevan anclados en el 4,5% desde hace siete meses. 

No obstante, el director general de idealista/hipotecas cree que es un error que los hogares estén perdiendo interés en mejorar las condiciones de sus hipotecas, “porque no está claro que los tipos de interés vayan a bajar significativamente, ni tampoco sabemos cuándo, y ahora mismo hay ofertas a tipos fijo y mixto claramente por debajo de las condiciones de las hipotecas variables actuales; es decir, se percibiría un ahorro inmediato con el cambio”, argumenta Juan Villén.

El tipo mixto pierde atractivo

El mercado no solo empieza a detectar una moderación de los cambios de hipoteca entre entidades financieras en los primeros meses de 2024, sino también un freno en la contratación de hipotecas mixtas, que han sido protagonistas indiscutibles en el mercado en los últimos meses.

A finales de 2023, esta modalidad de financiación para la compra de vivienda, que establece un tipo de interés fijo durante los primeros años y luego se reconvierte en variable, llegó a representar el 40% de las nuevas contrataciones, empatando prácticamente el peso del tipo fijo (43%), según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Sin embargo, los datos de idealista/hipotecas ya reflejan una pérdida de terreno.

En marzo, las hipotecas mixtas han representado el 32% de las operaciones hipotecarias en las que ha intermediado el bróker de idealista, frente al más del 40% que suponían mensualmente desde el pasado mayo. En cambio, el tipo fijo ha cogido velocidad, hasta representar el 62% de sus nuevas firmas. En el acumulado del primer trimestre, el peso del tipo mixto se queda en el 39%, tras permanecer seis meses por encima del 40%.

“En un escenario de perspectivas algo más favorables en los tipos de interés, es posible que la modalidad de préstamos a tipo fijo esté recuperando parte del terreno perdido en detrimento de los mixtos. La reactivación de ofertas a tipo fijo en niveles muy competitivos podría estar detrás”, sugiere la analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Una muestra de que el sector financiero está impulsando de nuevo las ofertas fijas es que ya son varias las entidades que han mejorado sus condiciones, con unos tipos de interés por debajo del 3% para préstamos a 30 años, entre las que se encuentran Banco Sabadell, BBVA, Evo Banco, Ibercaja o Bankinter. Y las previsiones apuntan a que habrá más rebajas en los próximos meses, lo que permitirá que los tipos fijos vuelvan a acercarse al 2%.

“Las hipotecas fijas, al ser más competitivas, pueden haber comido terreno a las mixtas, que ya no compensan tanto a los consumidores como hace unos meses”, concluyen desde idealista/hipotecas.